الفوترة الإلكترونية للإيجارات: هل تنطبق عليك؟

أكثر سؤال يصل من الملّاك ومكاتب الإدارة عن الفوترة الإلكترونية يبدأ من المكان الخاطئ: «أي نظام فوترة إلكترونية أشتري؟» قبل السؤال الذي يسبقه: «هل تنطبق عليّ أصلاً؟»

بالنسبة لعدد كبير من الملّاك، الإجابة لا. هذا الدليل يرتّب الأسئلة بالترتيب الذي يحسمها.

القاعدة التي تحسم الأمر

الفوترة الإلكترونية تتبع التسجيل في ضريبة القيمة المضافة.

هيئة الزكاة والضريبة والجمارك تنص على أن الفوترة الإلكترونية تنطبق على المكلفين الخاضعين لضريبة القيمة المضافة ومن يصدر فواتير ضريبية نيابة عنهم، وأن غير المسجلين في ضريبة القيمة المضافة مستثنون صراحة.

فالسؤال الأول ليس عن العقار ولا عن نوع الإيجار. هو: هل أنت مسجّل في ضريبة القيمة المضافة؟

إن لم تكن، فمتطلبات الفوترة الإلكترونية لا تنطبق عليك اليوم، ولا حاجة لشراء نظام بسببها. وتابع حدود التسجيل الإلزامي، فإن تجاوزتها تغيّر وضعك.

ترتيب الأسئلة

1. هل أنت مسجّل في ضريبة القيمة المضافة؟ لا → الفوترة الإلكترونية لا تنطبق. توقف هنا. نعم → واصل.

2. ما نوع الإيجار الذي تصدر عنه فواتير؟ المعاملة الضريبية للإيجار السكني تختلف عن التجاري، وهناك استثناءات تخص الإقامة الفندقية والمفروشة. لا نذكر هنا نسباً ولا حدوداً، لأنها تتغير، ومعرفتها الخاطئة تكلّف مالاً. راجع هيئة الزكاة والضريبة والجمارك أو مستشارك الضريبي.

3. في أي مرحلة وأي موجة أنت؟ طُبّقت الفوترة الإلكترونية على مرحلتين: الإصدار اعتباراً من 4 ديسمبر 2021، والربط والتكامل اعتباراً من 1 يناير 2023. المرحلة الثانية تُطبَّق على موجات، وتُبلَّغ كل موجة قبل موعدها بمدة. اعرف موجتك من الهيئة مباشرة.

ما الذي يعنيه هذا لمكتب إدارة الأملاك

هنا تفصيل يُغفل كثيراً: من يصدر الفاتورة؟

إن كنت مكتب إدارة تحصّل الإيجار نيابة عن مالك، فالسؤال ليس فقط عن وضعك الضريبي، بل عن وضع المالك أيضاً، وعمّن تُصدر الفاتورة باسمه. هيئة الزكاة والضريبة والجمارك تذكر صراحة الأطراف التي تصدر فواتير ضريبية نيابة عن الموردين ضمن نطاق الفوترة الإلكترونية.

عملياً هذا يعني أن مكتباً واحداً قد يتعامل مع ملّاك مختلفين في أوضاع ضريبية مختلفة. لا تفترض قاعدة واحدة تسري على كل المحفظة، واحسمها لكل مالك على حدة مع مستشارك.

ما الذي تحتاجه من نظامك، إن انطبقت عليك

إن تبيّن أنك داخل النطاق، فما يهم في النظام ليس شعار «متوافق مع الفوترة الإلكترونية» على صفحة التسويق، بل:

• إصدار الفاتورة بالشكل والحقول المطلوبة حسب المرحلة المنطبقة عليك.
• الربط والتكامل إن كنت في المرحلة الثانية، وهذا التزام تقني أكبر من مجرد إصدار مستند.
• ربط الفاتورة بالعقد والوحدة، وإلا صار التطابق بين ما فُوتر وما حُصّل عملاً يدوياً.
• التعامل مع الدفعة الواحدة على عقد متعدد الوحدات، فالفاتورة والتحصيل قد لا يكونان بالبنية نفسها.

واسأل سؤالاً محدداً لأي مورّد: ما المرحلة والموجة التي يغطيها نظامكم اليوم، وما الذي يتطلبه الانتقال؟ الإجابة المبهمة عن هذا السؤال هي في ذاتها إجابة.

الخطأ الذي يكلّف مالاً بلا سبب

الخطأ الشائع: مالك غير مسجّل في ضريبة القيمة المضافة يشتري نظاماً بسبب «الفوترة الإلكترونية» لأنه سمع أنها إلزامية. هي إلزامية، لكن على المسجّلين في الضريبة.

قبل أي قرار شراء مبني على الامتثال الضريبي، تأكد من وضعك أولاً. وإن كنت تحتاج نظاماً لأسباب أخرى، وهي كثيرة، فتلك أسباب وجيهة وقائمة بذاتها: التحصيل في وقته، ومعرفة العائد لكل وحدة، وعدم نسيان موعد تجديد. لكن لا تشترِ بسبب متطلب لا ينطبق عليك.

الخلاصة

الفوترة الإلكترونية تتبع التسجيل في ضريبة القيمة المضافة، وغير المسجلين مستثنون صراحة. اسأل بالترتيب: هل أنا مسجّل، ثم ما نوع الإيجار، ثم أي موجة. وإن كنت مكتب إدارة، فالسؤال يتكرر لكل مالك تصدر باسمه.

هذا الدليل ليس مصدراً رسمياً، ولا يذكر عمداً أي نسبة ضريبية ولا حد تسجيل ولا موعد موجة، لأنها تتغير. المصدر هو هيئة الزكاة والضريبة والجمارك.

للجانب المحاسبي الأوسع: المحاسبة العقارية: ما الذي يجعلها مختلفة.