كيف تحسب العائد على عقارك

أكثر الملّاك يعرفون كم يدخل من عقارهم، وقليل منهم يعرف كم يربح منه. الفرق بين الرقمين هو كل ما صُرف، وكل شهر لم تُؤجَّر فيه الوحدة، وكل ريال معطّل في العقار لا يعمل في مكان آخر.

هذا الدليل يشرح كيف تحسب العائد بأرقام تملكها فعلاً، ولماذا الحساب الشائع يعطي رقماً متفائلاً دائماً.

العائد الإجمالي: الحساب الشائع، وحدوده

الحساب الذي يستخدمه الجميع:

العائد الإجمالي = (الإيجار السنوي ÷ قيمة العقار) × 100

عقار بقيمة 1,000,000 ريال يدرّ 60,000 ريال سنوياً: العائد الإجمالي 6%.

هذا الرقم مفيد لشيء واحد فقط: المقارنة السريعة بين عقارين قبل الشراء. وهو غير مفيد لمعرفة ما تكسبه فعلاً، لأنه يتجاهل كل المصروفات وكل شهر شاغر.

العائد الصافي: الرقم الذي يهم

العائد الصافي = ((الإيجار السنوي المحصّل ناقص المصروفات السنوية) ÷ قيمة العقار) × 100

كلمتان في هذه المعادلة تصنعان الفرق: المحصّل، لا المتعاقد عليه، والمصروفات، كاملة.

نكمل المثال. الإيجار المتعاقد عليه 60,000 ريال، لكن:

• الوحدة بقيت شاغرة شهراً بين مستأجرين: المحصّل 55,000 ريال.
• الصيانة خلال السنة: 4,000 ريال.
• رسوم إدارة ومصروفات إدارية: 3,000 ريال.
• تأمين ورسوم متفرقة: 1,000 ريال.

الصافي = 55,000 ناقص 8,000 = 47,000 ريال. العائد الصافي = (47,000 ÷ 1,000,000) × 100 = 4.7%

الفرق بين 6% و4.7% ليس تفصيلاً. هو أكثر من خُمس العائد اختفى بين الرقمين، ولم يظهر في أي مكان إن كنت تتابع الإيجار فقط.

المصروفات التي تُنسى

الحساب المتفائل ينتج عن نسيان بنود، لا عن خطأ في المعادلة. الأكثر إغفالاً:

الشغور. أوضح بند وأكثرها إهمالاً. شهر واحد شاغر من اثني عشر يقتطع 8.3% من إيرادك السنوي مباشرة.

فترة إعادة التجهيز. بين مستأجر ومستأجر: تنظيف، دهان، إصلاحات صغيرة. تكلفة ووقت معاً.

الصيانة المؤجلة. الوحدة التي لم تُصرف عليها هذه السنة ستُصرف عليها السنة القادمة. توزيع تكلفة متوقعة على السنوات يعطي صورة أصدق من سنة رخيصة تليها سنة كارثية.

تكلفة التأجير. إعلان، عمولة، وقتك.

المتأخرات غير المحصّلة. إيجار مستحق ولم يصل ليس إيراداً. من يحسب المتعاقد عليه بدل المحصّل يحسب أمنية لا نتيجة.

رسوم الإدارة. إن كنت تدير بنفسك، وقتك ليس مجانياً. قدّر قيمته، ولو تقريباً.

أرقام أخرى تستحق الحساب

العائد على النقد المدفوع. إن اشتريت بتمويل، فقياس العائد على قيمة العقار كاملة يخفي الصورة. احسبه على ما دفعته فعلاً من مالك، بعد خصم أقساط التمويل من الصافي.

فترة الاسترداد. المبلغ المدفوع ÷ الصافي السنوي. رقم بسيط يعطي إحساساً بالمدى الزمني.

العائد لكل وحدة، لا لكل مبنى. هذا أهم ما في الباب. مبنى بعائد صافٍ 5% قد يخفي ثلاث وحدات عند 7% ووحدة عند 1% تلتهم الفرق. لا يمكنك اتخاذ قرار على مستوى الوحدة إن كنت تقيس على مستوى المبنى.

من أين تأتي هذه الأرقام

الحساب سهل. الصعب أن تكون مدخلاته صحيحة، وهذا يتطلب أمرين:

كل قيد مربوط بوحدته. مصروف صيانة مسجّل على «المبنى» لا يخبرك أي وحدة استهلكته. هذا هو السبب الذي يجعل ربط كل قيد بوحدة شرطاً لا رفاهية. التفصيل في المحاسبة العقارية.

التفريق بين المحصّل والمستحق. إن لم يكن لديك جدول دفعات يعرف ما وصل وما لم يصل، فأنت تحسب على أرقام العقد لا على الواقع. التفصيل في تحصيل الإيجارات.

من يملك هذين الأمرين يحسب العائد في دقائق. ومن لا يملكهما يحتاج يوماً كاملاً، فلا يحسبه أصلاً، وهذا هو ما يحدث فعلاً في أغلب المحافظ.

متى يكون العائد المنخفض مقبولاً

لا يعني العائد الصافي المنخفض قراراً خاطئاً بالضرورة. عقار في موقع تتوقع ارتفاع قيمته قد يبرر عائداً تشغيلياً أقل، لأن الربح متوقع من القيمة لا من الإيجار.

الخطر ليس في العائد المنخفض، بل في عدم معرفته. من يعرف أن وحدته تعطي 2% ويقبل بذلك لسبب واضح يتخذ قراراً. ومن يظن أنها تعطي 6% لأنه لم يطرح المصروفات لا يتخذ قراراً أصلاً.

الخلاصة

العائد الإجمالي للمقارنة السريعة، والعائد الصافي للقرار. استخدم الإيجار المحصّل لا المتعاقد عليه، واطرح المصروفات كاملة بما فيها الشغور وفترة إعادة التجهيز، واحسب لكل وحدة لا لكل مبنى.

ودقة الحساب تعتمد على شيء واحد قبل المعادلة: أن تكون أرقامك مربوطة بوحداتها وأن تفرّق بين ما وصل وما لم يصل.

للسياق الأوسع: دليل إدارة العقارات في السعودية.